Conseil Syndical, AFUL, les travaux privatifs

publication: 17 octobre 2025 / mis à jour 20 juillet 2026

En principe, le Conseil Syndical (CS) n'a pas le pouvoir de décision, ni l'AFUL, d'autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux personnels qui concernent ou affectent la copropriété (parties communes, aspect extérieur de l'immeuble, solidité, etc.); pose d'un climatiseur, changement de fenêtre, volets, baie vitrée...

C'est l'Assemblée Générale (AG) des copropriétaires qui détient ce pouvoir de décision et doit voter l'autorisation de travaux.

Rôle du Conseil Syndical ou de l'AFUL pour les travaux d'un copropriétaire

Le rôle premier du Conseil Syndical ou de l'AFUL est consultatif, d'assistance et de contrôle du syndic.

• consultation et Avis : dans la pratique, le CS ou l'AFUL est souvent consulté par le syndic et peut émettre un avis sur le projet de travaux avant qu'il ne soit soumis au vote de l'Assemblée Générale.
• contrôle : le CS peut être chargé par l'AG de contrôler le suivi des travaux si l'autorisation a été donnée;
• préparation de l'AG : le copropriétaire doit adresser sa demande au syndic pour inscription à l'ordre du jour de l'AG. Le CS ou l'AFUL peuvent aider le syndic à examiner le projet (devis, impact sur l'immeuble) avant la tenue de l'AG.

Qui décide de l'autorisation de travaux?

La décision d'autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relève de l'Assemblée Générale des copropriétaires, et non du Conseil Syndical.

• nature des travaux concernés : Ces travaux incluent notamment la modification de murs porteurs, la création d'ouverture dans des façades ou toitures, le changement de couleur des volets ou fenêtres, l'installation d'éléments en façade ou sur un balcon, etc.
• majorité de vote : l'autorisation est généralement votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n'est pas atteinte, une seconde possibilité de vote peut avoir lieu à la majorité simple (article 24) pour les copropriétaires présents ou représentés.
• cas particuliers (Délégation de pouvoir) : Il existe une exception : l'Assemblée Générale peut, par un vote exprès, déléguer un pouvoir de décision au Conseil Syndical pour une durée limitée et pour des types de travaux précis, notamment ceux relevant de l'entretien courant ou d'un certain montant. Cependant, il est rare que cette délégation inclue l'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes de l'immeuble.

Procédure d'autorisation de travaux par la copropriété

Pour obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires, la démarche se déroule en trois étapes clés:

• Demande d'inscription à l'AG: adressez une demande formelle au syndic pour que votre projet soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale (AG). Cette demande doit être accompagnée des plans/devis détaillés;
• Vote en Assemblée Générale: obtenir le vote favorable de l'AG, généralement à la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que vous recueillez au moins un tiers des voix, un second vote immédiat est possible à la majorité simple de l'article 24 (majorité des présents et représentés);
• Purge du délai de contestation: après notification du procès-verbal de l'AG, attendre un délai de deux mois avant de démarrer les travaux. Ce délai, prévu par l'article 42 de la loi de 1965, permet de s'assurer qu'aucun copropriétaire (opposant ou défaillant) n'engage de procédure pour contester la résolution. Passé ce délai, l'autorisation est définitive.

Les travaux ne nécessitant aucune autorisation

Certains travaux ne nécessitent aucune autorisation de l'AG, du Conseil Syndical ou de l'AFUL. Le cas type est la pose de la fibre optique.

Voir La fibre optique au village Aphrodite

La loi française accorde un droit à la fibre, ce qui signifie que chaque occupant d'un logement, qu'il soit propriétaire ou locataire, peut demander à être raccordé à ce réseau.