Le fonctionnement des Fonds Travaux en copropriété

publication: 19 juillet 2025 / mis à jour 22 octobre 2025

Le fonds travaux est un dispositif instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, devenu obligatoire au 1er janvier 2017 (et pour certaines copropriétés, une date plus tardive en fonction de leur taille et de leur ancienneté) pour les copropriétés de plus de 10 lots et celles dont la date de réception de l'immeuble est antérieure au 1er janvier 2001. Son objectif principal est de permettre aux copropriétés de constituer une épargne progressive pour faire face aux dépenses futures liées à l'entretien, la conservation de l'immeuble, et la réalisation de travaux importants (conformément à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Ce fonds est distinct du budget prévisionnel de la copropriété, qui couvre les dépenses courantes. Il est destiné à financer des travaux non prévus dans le budget annuel, tels que :

• Les travaux prescrits par les lois et règlements (ex: mise aux normes, travaux de sécurité);
• Les travaux décidés par l'assemblée générale (ex: ravalement de façade, réfection de toiture, isolation, remplacement d'ascenseur);
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (sous certaines conditions).

IMPORTANT: Le Conseil Syndical, quant à lui, ne peut pas décider seul de prélever des fonds. Son rôle est de contrôler le syndic dans la gestion du budget et de veiller à ce que les prélèvements soient conformes aux décisions de l'Assemblée Générale.

Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L'assemblée générale des copropriétaires peut décider d'un montant supérieur à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Répartition Individuelle de ces Fonds

La répartition des sommes versées au fonds travaux découle directement du principe de la copropriété: la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes.

• Répartition selon les tantièmes de copropriété : les contributions de chaque copropriétaire au fonds travaux sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété attachés à chaque lot. Ces tantièmes, exprimés en millièmes ou en dix-millièmes, sont définis dans le règlement de copropriété et représentent la quote-part de propriété de chaque lot dans les parties communes de l'immeuble. En d'autres termes, plus un lot possède de tantièmes, plus sa contribution au fonds travaux sera élevée.
• Appels de fonds spécifiques : le syndic de copropriété procède à des appels de fonds spécifiques pour le fonds travaux. Ces appels sont distincts de ceux pour le budget prévisionnel et doivent clairement mentionner qu'ils concernent le fonds travaux. Les copropriétaires sont tenus de verser ces sommes selon l'échéancier défini par l'assemblée générale.
• Comptabilité séparée : Il est impératif que le fonds travaux soit géré sur un compte bancaire séparé et distinct du compte de fonctionnement courant de la copropriété. Cette séparation garantit la traçabilité des fonds et leur affectation exclusive aux travaux. Chaque copropriétaire a la possibilité de consulter son relevé de compte individuel (voir note) pour vérifier les sommes versées au titre du fonds travaux.

Blocage des Fonds Travaux

Le terme "blocage" des fonds travaux fait référence à leur affectation spécifique et à la limitation de leur utilisation. Ces fonds ne sont pas librement disponibles pour le syndic ou l'assemblée générale pour d'autres usages que ceux prévus par la loi.

• Affectation exclusive aux travaux : Les sommes collectées au titre du fonds travaux sont exclusivement destinées à financer les travaux mentionnés précédemment (travaux prescrits, travaux décidés en AG, travaux urgents). Elles ne peuvent en aucun cas être utilisées pour couvrir des dépenses courantes de la copropriété, telles que les charges d'entretien, de chauffage, ou les salaires du personnel. Cette affectation exclusive est une garantie pour les copropriétaires que leur épargne collective sera utilisée à bon escient.
• Décision de l'assemblée générale : L'utilisation des fonds travaux pour un projet de travaux spécifique requiert une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. C'est l'AG qui, à la majorité requise (généralement la majorité absolue de l'article 25 pour les travaux d'amélioration, et la majorité simple de l'article 24 pour les travaux d'entretien courants), valide le devis des travaux et autorise le syndic à puiser dans le fonds travaux pour les financer. Cette procédure assure une gouvernance transparente et démocratique de l'utilisation des fonds.
• Compte bancaire séparé et indisponibilité : Comme mentionné précédemment, les fonds travaux sont obligatoirement placés sur un compte bancaire séparé, au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte est un compte d'épargne qui ne peut être débité que pour le financement des travaux votés en AG. Les sommes qui y sont déposées ne peuvent pas être saisies par des créanciers du syndicat pour d'autres dettes, ce qui protège le fonds.
• Capitalisation des intérêts : Les sommes déposées sur le compte du fonds travaux peuvent générer des intérêts. Ces intérêts sont capitalisés et viennent augmenter le montant du fonds, contribuant ainsi à sa croissance.

Transmission de ces Fonds Travaux rattachés aux lots de copropriété

La question de la transmission des fonds travaux en cas de vente d'un lot de copropriété est un point crucial souvent source d'interrogations. La loi ALUR a clarifié ce point de manière définitive.

• Fonds attachés au lot et non au copropriétaire: la règle est claire : les sommes versées au fonds travaux sont attachées au lot de copropriété et non à la personne du copropriétaire. Cela signifie qu'en cas de vente d'un lot, les sommes accumulées par le vendeur au titre du fonds travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne sont pas remboursables au vendeur.
• Conséquence pour le vendeur: le vendeur ne peut pas demander le remboursement des sommes versées au fonds travaux. Ces sommes sont considérées comme une participation à la valorisation et à l'entretien futur de l'immeuble dont il était propriétaire. Il est donc important que cette information soit prise en compte dans la négociation du prix de vente.
• Conséquence pour l'acquéreur: le nouvel acquéreur du lot de copropriété bénéficie de plein droit des sommes déjà accumulées dans le fonds travaux. Il n'a pas à reconstituer la part du fonds correspondant à son lot. Il reprend simplement l'obligation de verser les futures cotisations au fonds travaux à partir de la date de la vente. L'acquéreur hérite du "crédit" de travaux préfinancés par le fonds.
• Clause contractuelle : Bien que la loi soit claire sur le principe de non-remboursement, il est possible pour le vendeur et l'acquéreur de s'entendre contractuellement, hors du cadre légal du fonds travaux, sur un arrangement financier. Cet arrangement ne peut en aucun cas forcer le syndicat à rembourser le vendeur.

Information obligatoire lors de la vente

Lors de la vente d'un lot, le syndic de copropriété est tenu de fournir au notaire un état daté qui mentionne, entre autres informations financières, le montant des sommes qui sont rattachées au lot vendu au titre du fonds travaux. Cette information est essentielle pour l'acquéreur afin qu'il ait une connaissance précise de la situation financière de la copropriété et du lot qu'il achète.

Le fonds travaux est un outil essentiel pour la bonne gestion et la pérennité des copropriétés. Sa mise en place assure une anticipation des dépenses importantes, évitant ainsi des appels de fonds massifs et imprévus. Sa gestion rigoureuse, la séparation des comptes et les règles de transmission claires contribuent à la transparence et à la sécurité financière des copropriétaires.