Les mauvais payeurs en copropriété

publication: 20 août 2025 / mis à jour 20 août 2025

Comment est structuré une copropriété

La copropriété est une entité qui est dénommée juridiquement sous le terme de syndicat.

Chaque propriétaire devient de fait membre de ce syndicat. Il incombe à chaque membre de ce syndicat de participer aux frais de fonctionnement, d'entretien et de gestion au prorata de ses millièmes.

Le syndicat peut déléguer la gestion du syndicat:

• à un syndic professionnel. C'est le cas général dans les grandes copropriétés;
• à un membre du syndicat (un copropriétaire) qui peut assurer cette gestion bénévolement.

L'organe décideur, dans la copropriété, c'est le syndicat qui s'exprime par vote lors d'une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) ou d'une Assemblée générale Extraordinaire (AGE).

Le syndic a la charge de convoquer une AGO une fois par an.

Le Conseil Syndical peut être constitué d'un certain nombre de membres du syndicat. Sa vocation est d'assister le syndic dans sa gestion et de servir d'interface entre les copropriétaires et le syndic.

Le Conseil Syndical rend compte de ses actions lors de l'AGE ou AGO, ou par tout autre moyen de son choix: mail, blog, etc...

Les comptes de la copropriété

Le Conseil Syndical est habilité à consulter les comptes de copropriété n'importe quand, une ou plusieurs fois par an. Ce droit est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

La loi n'impose pas une fréquence précise au-delà de la vérification annuelle en vue de l'assemblée générale. Cependant, il est fortement conseillé au Conseil Syndical de procéder à des vérifications régulières pour un suivi efficace de la gestion du syndic.

La vérification annuelle principale et obligatoire, a lieu avant l'assemblée générale annuelle pour valider les comptes de l'exercice écoulé.

Les vérifications périodiques sont recommandées par de nombreux professionnels et associations, par exemple une fois par trimestre, pour suivre l'exécution du budget et repérer rapidement d'éventuelles anomalies ou dépenses injustifiées.

Cela permet de faire le point sur la situation budgétaire tout au long de l'année et de poser des questions au syndic si nécessaire.

Les comptes bancaires

Toute copropriété doit gérer deux type de comptes:

1. le compte courant. Ce compte sert à recevoir les règlements de charges et payer les honoraires du syndic, les factures, etc...
2. le compte d'épargne. Ce compte sert à provisionner les charges exigées sous le libellé compte travaux.
   Voir: Le fond travaux

Le compte courant est approvisionné par les appels périodiques de charges, généralement à chaque trimestre. Les appels de charge sont calculés au prorata des millièmes de chaque copropriétaire, à partir du budget voté en AGO.

Voyons ceci avec un exemple simple. L'AGO accepte un budget de 8000€. Le copropriétaire XXX a 263 millièmes sur 10.310 millièmes.

• montant de l'appel trimestriel à répartir: 8000 / 4 = 2000€
• montant de l'appel de charge de Mr XXX: 2000 / 10310 * 263 = 51.02€

IMPORTANT: un budget n'est pas obligatoirement dépensé dans son intégralité. Si les dépenses réelles sont inférieures au budget prévisionnel, chaque copropriétaire se voit rembourser le trop perçu de charges appelé.

Les mauvais payeurs

Chaque copropriétaire est libre de choisir le moyen par lequel il règle ses appels de charge: virement, prélèvement automatique, chèque...

Mais si un ou plusieurs copropriétaires tardent trop à régler leurs appels de charge, ils peuvent mettre en péril l'équilibre financier du compte courant. Les raisons d'un paiement en retard peuvent être:

1. une situation financière personnelle délicate. Il incombe au copropriétaire d'en aviser le syndic et négocier un échéancier;
2. un souci dans le traitement du paiement. Par exemple, un compte clos ou insuffisamment approvisionné lors d'un prélèvement automatique. Il appartient au copropriétaire de corriger sans délai le problème.
3. la rétention de paiement des charges. Un ou plusieurs copropriétaires décident de ne plus payer les charges. Les raisons peuvent être variées.

Dans les deux premières situations, on ne peut pas utiliser le qualificatif de mauvais payeur s'il s'agit d'incident isolé.

Un mauvais payeur est souvent persuadé que son action nuit au syndic. En réalité, le non paiement des charges impacte le syndicat, donc l'ensemble des copropriétaires, lui inclus. Le syndic est un gestionnaire, pas un créancier sur lequel on pense faire pression.

Gestion des mauvais payeurs

Une des missions du syndic est d'assurer le recouvrement des charges. Pour ce faire, il peut:

• effectuer une première relance, par lettre simple ou recommandée, ce aux frais du débiteur, c'est à dire du mauvais payeur;
• l'étape suivante consiste à lancer une assignation à payer par commissaire de justice (anciennement hussier) ou avocat. Les frais d'assignation sont à charge du débiteur, en général plus de 100€;
• si l'assignation échoue, le syndic peut demander à lancer une action en justice contre le copropriétaire, après décision en AGO ou AGE. Une telle décision engage des frais à charge de la copropriété.

Si la décision de justice est émise en faveur de la copropriété, le syndicat peut espérer récupérer les frais de justice partiellement ou en totalité.

Il n'est pas conseillé de tarder à lancer une action en justice, car toutes les charges impayées et non intégrées à l'action judiciaire peuvent être forcloses dans un délai de 5 années. Certains syndicats tardent à lancer une action de recouvrement en justice au vu des frais à engager, en acceptant souvent un échéancier qui finit presque toujours par ne pas être respecté. Une copropriété n'a pas vocaction à être le banquier d'un mauvais payeur.

Mise en vente judiciaire d'un lot

Une fois la décision de justice rendue par le Tribunal en faveur du syndicat, le syndic peut lancer la mise en vente forcée du lot de copropriété du mauvais payeur.

Le prix de mise en vente correspond toujours au montant des charges impayées, montant majoré des intérêts, des frais de justice engagés par la copropriété. Par exemple, la dette d'un copropriétaire défaillant s'élève de 7500€ et la copropriété a engagé 5000€ de frais de justice, le pris de mise en vente aux enchères publiques sera de 12.500€.

C'est la méthode la plus radicale pour un syndicat de ne plus avoir subir les impayés du mauvais payeur.

Désaccord avec la gestion de copropriété

Un copropriétaire qui ne paie pas ses charges parce qu'il est en désaccord avec la gestion du syndic nuit avant tout au syndicat. C'est un rappel de ce qui a déjà été expliqué plus haut.

Si un copropriétaire est en désaccord avec les méthodes de gestion du syndic, la rétention des paiements des appels de charges est la pire solution pour exprimer ce désacord. Il suffit de 10% à 20% de défaut de paiement sur l'ensemble des copropriétaires pour mettre en péril les finances de la copropriété. Sur une copropriété de 40 lots, la défaillance répétée de 4 lots peut mener la copropriété en cessation de paiement.

D'où la nécessite d'avoir un budget prévisionnel légèrement majoré pour permettre le respect des échéances et règlement des factures, tout en assumant les retards de paiement des appels de charge.

En cas de désaccord de gestion avec le syndic:

• exprimer ce désaccord par courrier et demander un rajout de point à l'ordre du jour de la prochaine AGO ou AGE de copropriété;
• être présent le jour de l'AG et défendre sa position;
• avoir le soutien des autres copropriétaires le cas échéant.
• ne pas donner son quitus au syndic lors de l'AG.

Evidemment, ce désaccord de gestion doit s'appuyer sur un motif légitime et sérieux. Encore une fois, au risque de paraître lassant, on PAYE SES CHARGES! Sinon on met la copropriété en péril!

L'administration judiciaire de la copropriété

C'est la pire des situations pour une copropriété. Elle peut intervenir:

• si un créancier n'est pas payé dans un délai raisonnable;
• si le mandat du syndic n'est pas renouvelé et qu'il n'a pas de remplaçant;
• si le syndic lui-même est défaillant ou en faillite...

L'administrateur judiciaire va exiger des appels de fond, souvent très supérieurs au budget prévisionnel, pour régler sans délai les créanciers.

Pour la faire courte et simple, avec un syndic normal, on est souvent sur une route sinueuse. Ca secoue parfois, mais avec une collaboration franche entre Conseil Syndical <--> Syndic, on arrive à applanir les difficultés.

Se retrouver dans les mains d'un administrateur judiciaire, c'est similaire à voir arriver de face un poids-lourd! Ca fait plus que secouer. C'est un vrai choc traumatique pour beaucoup de copropriétaires.